房產銷售騙局套路(賣房（fáng）怎麽（me）防被騙)

來源:上遊新聞-重慶晨報

1月12日，上遊新聞報道，渝北區李（lǐ）先生出售自有房產，在與買方、房產中介、房（fáng）屋持有人完成過戶手續後，並未收（shōu）到尾款。他調查後發現，房子已經抵押給銀行和（hé）小（xiǎo）貸公司兩次(“上遊幫房子賣了，但尾款沒收到？重慶200多人（rén）踩“坑（kēng）”

)。據李先（xiān）生介紹，目前重慶有不少人都（dōu）有過賣二手（shǒu）房的類（lèi）似經曆。這些賣家也已向警方報案（àn），積極提供線索，希望追（zhuī）回尾款。

1月（yuè）13日，李先生再次聯係（xì）上遊新聞記者，稱與有相（xiàng）同遭遇的受害人分析後，認為在簽訂（dìng）合同（tóng）的購房者和業主背後，有一個“專業”團隊進（jìn）行“遙控指揮”，該團隊就是策劃騙局的核心人員。

李先生現在（zài）應該做什麽？他房子的尾款能追回來嗎（ma）？參與李先（xiān）生房（fáng）屋買賣（mài），但現在消（xiāo）失的中介是（shì）否承擔責任？交易房屋的持（chí）有人是否承擔法律責（zé）任？李先生可以向（xiàng）持票人要求尾款嗎？提供（gòng）按揭貸款的銀行和小貸公司是否審核不嚴（yán）？.......針對李律師遇到的各（gè）種問題，上遊新聞記者采訪（fǎng）了重慶巨沃律師事務所合夥人律師（shī）萬爽，他一一做了詳細解答（dá）。

萬雙律師

上遊新聞記者:賣房人李先生在意識到可能被騙時，除了報（bào）警，還能做些什麽來（lái）保護自（zì）己？

萬爽律師:首先（xiān）必須是報警，並提供嫌（xián）疑人的銀行賬號、微信賬號等信息，要求公安機關盡快采取查封（fēng）等追贓措施。然後，啟動民事訴（sù）訟，進行訴前保全。但如果犯罪團（tuán）夥作案手法嫻熟，極有可能（néng）在賣家得知被騙時錢已經被轉移。

上遊新聞記者:賣方可以要求支付要出售房（fáng）屋的尾款嗎？如果有機會（huì）拿回尾款，需要多久？

萬爽律（lǜ）師:理論上可行，但實施有難度（dù）。由於有房屋買賣合同簽訂，出賣人要求合同上的買受（shòu）人(持有人)支付（fù）尾款不存在法（fǎ）律障礙，也就是說獲得勝訴判決並不困（kùn）難。但由於合同上的買方是持有人（rén），其信用能力不強，通常不具備（bèi）支付合同尾款的能力，所（suǒ）以賣方很難拿到（dào）尾款（kuǎn）。

由於近年來法院的案件數量較多，不同（tóng）法院的處理速度也不一樣（yàng）。在隻（zhī）有（yǒu）一審和執行（háng）階段的情況下，時間大概是6個月到1年。

上（shàng）遊新（xīn）聞記者（zhě）:從李先生提供的信息來看，他這次很可能是被一（yī）個團夥騙了，買房（fáng）和做持有人背後還有別人“指使”。作為團夥（huǒ）主要（yào）人物，可能要承擔什麽樣（yàng）的法律責任，會涉及（jí）刑事責任嗎？還是隻是民事（shì）責任？根據李先生提供的線索，這些人隻是在拉關係，並沒有和賣方簽訂買賣合同，也不持有這些房產。

萬爽律師:這種詐騙模式在重慶並不多見，但在沿海地區出現過犯罪（zuì）隊員被判合同詐騙（piàn）罪的（de）案例。至於（yú）最終定罪（zuì），還是要看公安（ān）機關的（de）調查取證，並不是說幕（mù）後人（rén）物不出麵就可以不承擔責任。畢竟最終被騙的（de）資金肯定都進了幕後團夥的腰包，隻是中間過程環（huán）節（jiē）太（tài）多，取證困（kùn）難。

上遊新聞記者:產（chǎn）權人會承擔法律責任嗎？賣家（jiā）可以要求持有人（rén）尾款嗎？還是隻能找簽買賣合同的人要尾款？如果持有人的房屋被依法拍賣，金額（é）不足以還清全部按揭貸款，其名下的其他房產是（shì）否會被強製執行？或者正在（zài）申請財產保全？據我們所知，持（chí）有者並不知道幕後（hòu）人員的操作，隻是為了小恩小惠而持（chí）有和簽收。

萬爽律師:很明顯。至於民事責任還是刑事（shì）責任，要看其在（zài）整個詐騙中的地位。如果持票人與幕後“買家”事（shì）先合謀，將整個事件定性為刑事犯（fàn）罪，則持票人與幕後“買（mǎi）家”是共同犯罪，需（xū）要承擔刑事責任。通常，法（fǎ）院會命令受害者賠（péi）償。

如（rú）果刑事途徑失敗，受害人通過房（fáng）屋買賣合同（tóng）追究持有人的（de）民事責任也（yě）是可行（háng）的。此時無需區（qū）分是否是涉案房屋，其名下所有財產均可申（shēn）請法院強製執行。

持（chí）有人（rén）持有（yǒu）並簽收小（xiǎo）恩小（xiǎo）惠，不涉（shè）及共同犯罪的，也應當承擔（dān）民事責任。沒有持有人簽字的相關（guān）文件，整個犯罪（zuì）過程就無法（fǎ）完（wán）成（chéng）。事發後，持有人明顯沒有（yǒu）法律依據，因為他不知道自己簽了什麽文件。他要為自己簽署（shǔ）的文件承擔法律責（zé）任，這應（yīng）該是基本的法律常識。

上遊新聞記者:李先生在接受上遊新聞采訪時表示，房（fáng）屋交易過程中，一直有房產中介公司介入，並簽訂了三方購房合同。申請住房抵（dǐ）押貸款時，中介公司也在銀行代理（lǐ），賣方認為（wéi）自己遇到了“黑中（zhōng）介”。在這種（zhǒng）背景下，中介公司（sī）是否應該承擔相關責任？事發後，李先生透露，當時辦理業（yè）務的中介公司已經人去樓空（kōng）空。如果要追究他們的（de）責任（rèn），他們能逃脫嗎？

萬爽律師:在調（diào）查（chá）過（guò）程中，公安機關有權根據賣家提（tí）供的線索，對中介公司的相關人員進行詢（xún）問，調（diào）取相關證據，以確（què）定其是否參（cān）與犯（fàn）罪，從（cóng）而進一步確（què）定其是否應當承擔責（zé）任，承擔何種責任，這取決於（yú）證據的收集。

去樓空不會導致責任的消除。涉及刑事（shì）犯罪的，公安機關有權對犯罪嫌疑人進行網上追逃。

上遊新（xīn）聞記者:在買方未支付尾款（kuǎn）的（de）情況下，買方多次利用時間差用（yòng）新房產證申（shēn）請商業貸款。銀行和小額貸款（kuǎn）公司是否審批不嚴？賣（mài）家能追究他（tā）們的責任嗎（ma）？

萬雙律師:這種情況一般不會發生在大型（xíng）銀行。一般情況下，買方在麵簽後不能單方麵撤銷申請，更不能單方麵辦理房（fáng）屋過戶。如果能證明銀行和小貸公（gōng）司的工作人員存在違規操作甚至（zhì）共同犯（fàn）罪的行為，顯然可以追究個人責任，而銀行和小貸公司是否需要承擔責任，要看他們在給賣家造（zào）成損失的事件中是否存在過錯。

采（cǎi）訪最後，萬爽律師補充了1月12日重慶市規劃和自然（rán）資源局官網發布的《關於（yú）優化存量房轉讓預告登記和抵押預告登記的通知》。

重慶市規劃（huá）局自然資源局網站截圖。

《關於（yú）優化存量房轉讓預告登記和抵押預告登（dēng）記（jì）的通（tōng）知》明確，目前二手房交易可通過網上申請登記，1個（gè）工（gōng）作日內可取得不動產登記證。登記後，未經（jīng）登記的權利人（rén）同意，登（dēng）記的不動產（chǎn）所有權人處分（fèn）的，不發生物權效力。

萬雙律師表示，這種方（fāng）式可以有效避免（miǎn）一房賣二、一房（fáng）付二等情況的發生。但為了更（gèng）好地（dì）防範近期二手房詐騙事件，銀（yín）行等金融機構需要結合上述新規，對貸款審批流程進行相應調整。

上遊新聞記者言和

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